Comprar un immoble a Espanya com a no-resident: errors legals que cal evitar

Espanya té un dels mercats immobiliaris més atractius d'Europa, atraient milers de compradors estrangers del Regne Unit, els Estats Units i el nord d'Europa al llarg dels anys.

Tanmateix, comprar un immoble en un país estranger implica un paisatge legal desconegut. A Espanya, el notari no protegeix els teus interessos; només s'assegura que les condicions legals de la venda es compleixin formalment. Depèn completament de tu (i del teu advocat) assegurar-te que no estàs comprant un malson.

Error 1: Auditoria jurídica omesa

No entreguis mai un dipòsit sense que un advocat independent faci una auditoria jurídica completa de l'immoble. Què busquen?

• Nota Simple: El venedor és realment propietari de tot l'immoble? Hi ha embargaments, impostos impagats o hipoteques vinculades a la casa? Aquests deutes es transfereixen al nou propietari.
• Legalitat urbanística: La bonica extensió de la terrassa és realment legal? En llocs com Andalusia o les Illes Balears, les construccions il·legals són extremadament comunes. Si l'ajuntament se n'assabenta, podries ser obligat a enderrocar-la a les teves pròpies despeses.

Error 2: El parany del contracte d'ARRES

El Contrato de Arras és un document de reserva jurídicament vinculant. El signes i pagues un dipòsit (normalment el 10 % del preu de compra).

Si et retires de la venda després de signar les arres, perds tot el teu dipòsit del 10 %. Si el venedor es retira, està legalment obligat a pagar-te el doble del teu dipòsit.

Error 3: Subestimar els impostos

El preu anunciat a Idealista no és el teu cost final. Has de pressupostar un 10 % a 15 % addicional del preu de compra per a impostos i despeses.

• ITP (Impost de Transmissions): Per a immobles de segona mà, varia segons la comunitat autònoma (normalment entre el 6 % i el 10 %).
• IVA: Per a immobles nous, és un 10 % fix, més l'AJD (Impost d'Actes Jurídics Documentats) d'aproximadament l'1 a l'1,5 %.
• Despeses de notari i registre: Al voltant de l'1 al 2 %.
• Honoraris d'advocat: Normalment al voltant de l'1 %.

Error 4: Fer servir l'advocat de l'agent immobiliari

Els agents immobiliaris a Espanya estan altament motivats per vendes ràpides per assegurar les seves comissions. Sovint recomanen un advocat «amic» per accelerar el procés. Utilitza sempre un advocat independent i imparcial. Un advocat independent treballa exclusivament per a tu i no dubtarà a aturar una operació si l'immoble presenta defectes legals.